http://www.0451house.net 　 哈尔滨家庭公寓-美宜居 摘自：房地产时报　 新闻编辑：美宜居 发布日期：2008－2－20

“怎样实现房产投资利润的最大化？

房产投资分三个阶段：一是购买投资，二是装修投入，三是供养投入。其中第一、二项投资是我们能感觉到的，第三项投资往往感觉不到。第一项投资除了等待房产市场的增值外，业主还要承担没年递减2%的存量房的评估贬值。第二项投资，业主也要承担每年的装修折旧，一般的折算方式最长是5年装修费折旧完毕，过了5年装修就一文不值了。第三项费用是出资最少的，持续性最长的费用，包烧费、物业费等用来供养房间的费用。所以综上所述，我们要关心的是投资一个房产，到底能得到多少资金回报的问题，而不是它是否让我们省心的问题。
出租房产的分类：大户型、小户型、高宅、普通住宅，不同的房产面对不同的客户群体，制定好投资方案与资金回收方案，才能实现最低的空置率，完成利润的最大化。
市场分类：涉外租赁、高级客商、白领租赁、动迁租赁、打工族、学生。在这些群体中如何争取高收入客户群体，将自己的投资增值？那需要有专业的房产经纪人来做专业的分析计划与指导包装，并有专业的销售平台和服务体系。

解读高宅

高宅一般分为两种，一种社区环境幽雅，物业管理到位，装修经典，设施齐全，主要是业主进行了很好的投资，一种是地理位置优越，户型超大，商住一体的楼盘，业主投资主要看好地理位置，对房间没有进行整体装修投资， 由于高宅的综合条件较好，楼盘投资相对很大，业主投资租赁，应理性分析投资回收周期，在合理的周期内收回投资正本。

目前很多租金市场定位与产品本身出现矛盾，例如某租金价位是2000元/月，使用面积在80平米的高层住宅市场定位在白领阶层，却不投入装修和室内设施，它的租赁对象是谁很难确定，因为白领阶层的人士不可能住到一间白墙水泥地的房间里，这类项目之所以出租出现困难是业主的市场定位和价格定位衔接处理失策的典型案例。
如何将这部分高宅尽快被市场消化掉，如何用少量精力来做理性的租赁投资计划，美宜居公寓针对各类高宅进行了详细的分析、研究，从而找出了解决的最佳方案.
　　 方案一：正确引导消费市场
根据美宜居公寓的民意调查反映出，目前消费市场对高宅的客户群体划分有几大类，其中一部分是来自北京、上海、深圳等城市的白领阶层，他们习惯于按季度或月付款的方式，但是租赁期限一般都是在1-2年；二是一些来哈观光的人士或做商务考察的高级管理人员。由于停留的时间较短，一般需要1-3个月的期限，住在酒店存在实际生活中的不便利，且成本较高，这样的客户群体一般愿意出高些的价格来租用一套设施齐全，环境舒适的住宅。比如住一个月付2个月的房款。这样对于业主来讲一年12个月出13个月的房款其实是一种快速收回投资的最佳方式。之所以大多数的业主者认为，短租是一件很麻烦的事情，其原因：一是业主怕出现空房时间较长；二是收房款麻烦；如果能有一家专业的租赁投资顾问公司来对房间投资做整体的计划宣传，并负责日常的管理工作将是业主最好的选择 。
所以高宅租赁的问题并不完全在价格本身，更多的原因是业主的信息来源匮乏，致使不能正确认识租赁投资的收益。美宜居公寓通过对高宅市场的反复研究，决定对高宅信息进行整合利用，为高宅租赁提供一个健全的信息发布平台，使消费者能及时得到相关的租房信息，得到及时便利的看房服务，专业安全的签约服务。并为业主提供最科学租赁投资计划，代理业主处理看房、回款、物业交验等繁杂的过程。
价的技巧

其实作为一个投资回收，短租是最有效的缩短周期的方式。一年12个月，每月租金2000元。租满一年不过回收24000元。若是一年内做2个一个月的短租，就可以比长租多收回2个月的房款即4000元。可以充分的实现利润的最大化。

方案二：定义市场

1、市场定义
降价是高宅租赁的有效方法，有些高宅租赁价格降到了最低点，广告也打了不少，依然是无人理睬，根本无法收回成本，更谈不上利润最大化了。退一步来说租金便宜虽然能使业主收回部分资金，但会让大部分准客户进入观望阶段，期待着租金进一步降价，从而影响成交，因此降价始终不高宅租赁的上策。美宜居公寓认为高宅租赁的方式应科学分析定义市场、重新界定客户群，同时在可能的情况下对房间装修或设施进行改进都会成为很好的解决方法，首要工作是找出每一套单元的问题点，再有针对性的寻找解决方法，不仅会起到很好的效果，更能保障利益的最大化

2．广告媒体重新定义 ：网上看房，便利实际
　　 比如专业的房产经纪人认真分析每套单元的潜在客户构成，再进行针对性的推荐。专业的租赁平台是构成广告的最佳方式。有针对性的客户群体，顺畅的服务进程，良好的服务态度，有保障的售后服务，都是促成客户租赁高档住宅的有效广告方式。

美宜居公寓在高宅租赁代理上，还有很多的策略和技巧，希望能和业主共同分享、探讨。如果您的高宅出租时遇到了问题，如果您需要我们的帮助。
美宜居公寓房产——在全国最大的网络搜索引擎“百度”中，哈尔滨短租类各项排名均列第一，我们拥有最强大的网络平台及专业的房产经纪人队伍，为各种高宅提供代理服务。并为业主量身定做的各种回款计划，保证您的高宅不再承受空置的各种风险。

服务流程：业主在美宜居公寓填写委托代理房源登记表后，“百联”将对住宅进行实地验收，检验产权权属并出具评估意见书。同时根据业主实际要求，“百联”将提出销售方案，在与业主明确各租赁细节后，“百联”即接受业主委托，定期与业主沟通租赁情况。

美宜居公寓高宅特别设有：精品推荐 网上看房

资质认定：《营业执照》《经纪人资格证书》《房地产经纪咨询机构资质认证》《房地产部门专业收费许可》

人力资源：全体员工均为大专以上学历，并持《房地产经纪人专业资格证书》上岗；专设房地产律师团作为美宜居公寓的专业法律顾问团队，严格控制合同的履行过程；

经营特色：拥有完善的租赁平台，跨越国界的网络经营模式；直接面对大量高素质、高收入的客户群体；并有资深的房产经纪人全程服务；成交迅速，真正意义上履行居间责任；
公司宗旨： 为房主提供专业的租赁代理服务；为客户提供有保证的居间服务；
家居保险：凡是美宜居公寓经纪部代理租赁的房产,均赠送价值1-5万元的家居保险；

托管服务内容:
a、代业主出租，代办租赁登记手续；
b、代收代付租金／水、电、煤气、电话、有线电视／物业管理费；
c、代业主申请电话／有线电视／网络；
d、代办完成租客入住／搬迁／退租交接手续；e、代办租赁交割月结单的寄送、传真服务；
f、代业主查验清理退租房屋；
g、代业主维修家用电器、居室保洁；

服务收费：成交后收取当月房租的50%，本公司服务不打折。

我们遵守以下服务公约：
1 、维护顾客的利益并坚持公平公正真情服务的原则。
2 、致力于为顾客提供规范的房地产服务，让顾客能大胆租赁、买房，安心交易。
3 、在顾客签署各项法律文书时提供建议和帮助，满足顾客的需求。
4 、按照房地产行业惯例和规定，根据顾客的需求做一些相关调整。
5 、为顾客提供各类房地产专业咨询服务并保持良好沟通。
6 、绝对合理收费，杜绝任何欺诈或违法行为。
7 、对顾客投诉在 48 小时内进行反馈。